Immobilienmarkt 2023
Der Immobilienmarkt startet mit Fragezeichen
- "Die Nachfrage am Markt ist groß", meint der Immobilienexperte Christian Orasche
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Bei Maklergebühren gilt ab 2023 das Bestellerprinzip. Die Kreditvergabeverordnung soll verändert werden.
Interview von Martin Schöndorfer
HALLEIN. Der Immobilienmarkt 2023 startet mit Veränderungen. Kurz vor Weihnachten 2022 wurde von der Bundesregierung die Neugestaltung des Maklergesetztes bekannt gegeben. Künftig gilt das Auftragsgeberprinzip. Während die Justizministerin Alma Zadic (Grüne) vom "Ende der Abzockerei" bei einer Pressekonferenz sprach, sieht die Arbeiterkammer durchaus noch Handlungsbedarf bei den Rechten der Konsumenten. Die Bezirksblätter Tennengau haben mit dem Immobiliensachverständigen Christian Orasche über das neue Maklergesetz und die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung gesprochen, das die Kreditvergabe beim Wohnungsneukauf regelt.
BEZIRKSBLÄTTER: Wie beurteilen sie die Auswirkungen des neuen Maklergesetzes auf die Verkäufer, Mieter, Käufer, die Makler im Einzelnen und den Markt im Besonderen?
CHRISTIAN ORASCHE: Das neue Maklergesetz wird sich natürlich auf den Immobilienmarkt auswirken. Aufgrund der ersten Rückmeldungen von Vermietern ist davon auszugehen, dass manche private Vermieter ob der zusätzlichen Belastung eine Vermietung überdenken, wodurch eine gewisse Anzahl von Wohnungen nicht mehr am Markt angeboten werden wird.
Manche Vermieter werden ob der zusätzlichen Kosten vermutlich wieder „privat“ vermieten, verbunden mit den sich durch die laienhafte Vermietung ergebenden Konsequenzen und Intransparenz für alle Vertragsparteien. Die Mehrzahl der Vermieter wird jedoch mittelfristig bestrebt sein, die zusätzlich anfallenden Kosten im Mietzins „unterzubringen“, was insgesamt zu einer wesentlichen Verteuerung der Mieten führen wird. Dies trifft sodann nicht nur aktuell Wohnungssuchende, sondern mittelfristig alle Mieter, auch jene, die seit längerem in der Wohnung wohnen, da Vermieter bei Vertragsverlängerungen auf das aktuelle Marktniveau anpassen werden oder Verträge nicht mehr verlängern werden. -
Inwieweit Makler den bisherigen Service (wie z.B. Stromummeldungen, Ausfolgung von Kopien von nicht mehr auffindbaren Dokumenten etc.) für Mieter aufgrund der neuen Regelungen einschränken werden, wird jedes Unternehmen für sich selbst entscheiden. Jedenfalls wird insgesamt das Thema Wohnen für viele intransparenter werden.
- Zu den "Giftzähnen", die gezogen werden sollen gehören u. a. die Auszahlungsmodalitäten. Diese sollen treuhänderisch bereits bei Förderungszusage und nicht erst bei Baufertigstellung ausgezahlt werden.
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Die Länder haben bei der Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung Änderungen (auf Anregung der Regierung Haslauer) beantragt. Welche Auswirkungen sind bisher auf das Käuferverhalten seit August festzustellen?
ORASCHE: Speziell im unteren Preissegment ist festzustellen, dass Kaufinteressenten Probleme mit der Finanzierung haben, da diese im Regelfall über weniger Eigenmittel und mit geringerem Einkommen ausgestattet sind. Im gehoben Preissegment war schon in Hinblick auf das Preisniveau eine entsprechende Ausstattung mit Eigenmittel und ein entsprechendes Einkommen erforderlich, um die Kaufpreise überhaupt finanzieren zu können.
- Laut Experten wäre eine umfassende Neuregelung dann nötig, wenn durch die Bestimmungen für Interessenten von gewerblichen Wohnbauprojekten wieder der Erwerb von Eigentum möglich gemacht wird.
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ORASCHE: Große Probleme gibt es bei Zwischenfinanzierungen. Genauso bei jenen Käufern, die anstelle von Barmitteln eine andere Immobilie besitzen, die jedoch nicht verkauft werden soll, aber durch die Mieteinnahmen zur Bewältigung der Kreditrückzahlung dient, da die Eigenmittel wirklich in bar hinterlegt werden müssen. Für Hauskäufer heißt dies z.B., dass die bestehende Eigentumswohnung verkauft werden muss, um mit dem Verkaufserlös die Eigenmittel für die neue Immobilie nachzuweisen. Die früher gängige Zwischenfinanzierung ist aktuell nicht mehr möglich, wodurch diese Käufer gezwungen werden, kurzfristig in eine Mietwohnung zu ziehen, damit die Eigenmittel aus dem Verkauf verfügbar werden.
Ist es sinnvoll, die Auszahlungsmodalitäten für potenzielle Käufer wieder zu ändern? (Gewerbe/privat)
- Die Nachteile für den Kaufinteressenten der KIM-V sollen so beseitigt werden.
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ORASCHE: Eine Anpassung der Auszahlungsmodalitäten ist jedenfalls sinnvoll, insbesondere da festzustellen ist, dass viele Immobilienfinanzierungen mittlerweile über Banken im benachbarten Bayern abgewickelt werden, da diese an die in Österreich geltenden Regelungen nicht gebunden sind.
Dennoch ist es sinnvoll die Vergabe von Krediten in Hinblick auf steigende Zinsen oder geänderte Einkommensverhältnisse abzustimmen, in der Vergangenheit ist dies den Banken übertragen worden, da diese ohnedies auch das diesbezügliche Ausfallrisiko zu tragen haben.
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