Kaum Leerstand

Anstieg beim Bau von Büroflächen in Wien erwartet

Nicht nur Wohnraum ist in der Bundeshauptstadt gefragt, sondern auch neue Büroräume. Auch dieses Segment der Immobilienbranche befand sich 2024 in einer Krisensituation. Mit einer niedrigen Leerstandsquote und einem größeren Bauvolumen rechnet man mit einer leichten Erholung für 2025.

WIEN. Nur die allerwenigsten Unternehmen blicken auf ein sehr positives Immobilienjahr 2024 zurück. Auch im Segment der Büroflächen war dies nicht anders, analysiert man beim Anbieter Otto Immobilien GmbH den Markt. Dabei seien neue Büros sehr gefragt. Nur 3,56 Prozent der verfügbaren Flächen seien derzeit leerstehend.

Diese Leerstandsquote sei historisch niedrig. Es komme aber auch auf die Details an. "Der Wiener Büromarkt bleibt dynamisch, aber auch anspruchsvoll. Die Nachfrage nach Premiumflächen mit nachhaltigen Standards nimmt zu, während die Vermietung von Flächen in weniger attraktiven Lagen zunehmend herausfordernd wird", erklärt Geschäftsführer Eugen Otto seine Sicht auf die Dinge.

Die Flächennachfrage blieb im vergangenen Jahr mit insgesamt 144.985 Quadratmetern stabil. Im Vergleich zum Fünf-Jahres-Durchschnitt von 149.001 Quadratmetern entspricht das einem leichten Rückgang von drei Prozent. "Unternehmen setzen auf qualitative Upgrades. Die Nachfrage konzentriert sich klar auf zentrale Lagen und Premiumflächen. Besonders der erste Bezirk sowie die Gegend rund um den Hauptbahnhof sind äußerst begehrt. Hier stehen allerdings wenig freie Flächen zur Verfügung", erläutert Anthony Crow von Otto Immobilien.

Mehr Neubautätigkeit

Um diese "Premiumflächen" in guter Lage zu schaffen, wird auch fleißig gebaut. 98.900 Quadratmeter an Büroflächen wurden im Vorjahr neu geschaffen, heuer soll die Neubauleistung auf 107.400 Quadratmetern ansteigen. Für 2026 ist eine Fertigstellung von knapp 125.700 Quadratmetern prognostiziert.

Besonders Gebiete über der Donau würden Bauträger, aber auch Interessenten, anziehen. Zu den größten Bauprojekten bei Büroflächen gehört etwa der Vienna Twentytwo in Kagran. Der Turm soll unter anderem 20.000 Quadratmeter an Büroflächen bieten. Auch der TwentyOne Central Hub sowie DC Waterline in der Donaucity seien hier nennenswerte Projekte laut Otto Immobilien.

Mehr Gehzeit zum Arbeitsplatz

Lage und Verkehrsanbindung sind maßgeblich für die Vermietungsquoten, so Martin Denner, von Otto Immobilien: "Die Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln ist ein Schlüsselfaktor. Die Ergebnisse unserer Mieterzufriedenheitsbefragung zeigen, dass ein guter U-Bahn-Anschluss ein entscheidendes Kriterium für die Anmietung ist".

Aber genau hier habe es zuletzt Verschlechterungen gegeben. Man habe analysiert, dass die durchschnittliche Gehzeit zur nächsten Öffi-Station bei neuen Projekten ab 2024 rund 7,5 Minuten beträgt – das stellt einen deutlichen Anstieg im Vergleich zu 4,9 Minuten bei Projekten der Jahre 2018 bis 2023 dar.

Auch Büros immer teurer

Die niedrige Bautätigkeit gepaart mit der hohen Nachfrage hat auch die Mietpreise im Bürosegment deutlich steigen lassen. So wurde die 20-Euro-Marke pro Quadratmeter nicht nur im 1. Bezirk, sondern auch in anderen Gebieten. Die Spitzenmieten liegen dabei bei 28,50 Euro pro Quadratmeter.

Aber nicht nur die Nachfrage sei dafür verantwortlich, erklärt Barbara Linder von Otto: "Das hohe Baukostenniveau sowie die Fokussierung auf ESG-Kriterien (Anm. Red.: Environmental, Social and Governance) treiben die Preise nach oben. Der Büro-Trend geht klar in Richtung 'weniger Fläche, aber mehr Qualität'. Das zeigt sich besonders bei Unternehmen, die gezielt nach ESG-konformen Büroflächen suchen und bereit sind, für hochwertige Flächen höhere Mieten zu zahlen".

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