AK-Experte im Interview

Was darf der Vermieter?

Einfach die Wohnung des Mieters betreten? Willkürlich die Miete erhöhen? Wir haben diese Fragen und mehr dem AK Wohn- und Mietrechtsexperten Michael Tschamer gestellt.

MeinBezirk.at: Darf ein Vermieter während der Abwesenheit und ohne das Wissen des Mieters einfach die Wohnung betreten und nachschauen, ob z.B. alles sauber ist?
Tschamer: Das Betreten der Wohnung in Abwesenheit und ohne Wissen des Vermieters ist ein massiver Eingriff in die Privatsphäre und unzulässig. Angemessen wäre die Besichtigung zu einem vereinbarten Termin. Wäre dies vertraglich vereinbart, ist es natürlich auch zulässig (z.B. Reinigungsdienst in Studentenwohnheimen oder Seniorenresidenzen).

Wie reagiert man als Mieter darauf?
Dem Vermieter klar und unmissverständlich (aber dennoch höflich) mitteilen, diesen Kontrollen ablehnend gegenüberzustehen bzw. es künftig nicht zu akzeptieren. Sofern es nicht vertraglich untersagt ist, könnte mieterseitig auch das Schloss zur Wohnungseingangstüre ausgetauscht werden. Dies birgt aber wieder die Gefahr in sich, dass bei einem Fall von „Gefahr in Verzug“ die Kostenübernahme einer Schlüsseldienstleistung zu Streitpotential führt.

Welche rechtlichen Konsequenzen könnte so ein Verhalten für den Vermieter haben?
Mieter könnten eine schriftliche Unterlassungserklärung fordern und/oder eine Besitzstörungsklage beim BG einbringen (innerhalb eines Monats).

Darf der Vermieter willkürlich die Miete erhöhen?
Eine willkürliche Erhöhung ist unzulässig. Wenn im Vertrag eine Wertsicherungsvereinbarung getroffen wurde, kann die Miete – wie in der Vertragsklausel geregelt – an die Inflation angepasst werden. Die Erhöhungen der Betriebs- und Heizkostenakontierungen orientieren sich an den tatsächlichen Kosten. In jenen Bereichen, in welchen der Mietzins gänzlich „ungeregelt“ ist (Vollanwendung ABGB, Teilanwendung MRG), können Vermieter beinahe jede Mietzinshöhe verlangen. Die Grenze bildet dann die „Verkürzung über die Hälfte“ (=Wucher).

Gibt es denn Fälle, wo der Vermieter die Wohnung betreten darf? 
Bei Gefahr in Verzug (in der Wohnung brennt es; es rinnt Wasser über die Türschwelle; Vermieter hört Hilferufe) oder aufgrund einer ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung (Reinigungsdienst; Versorgung von Haustieren oder Pflanzen).

Wann darf der Vermieter jemanden "rauswerfen"? Reicht da zb schon eine laute Partynacht?
Eine laute Partynacht wird nicht reichen. Oftmals ist diese aber der „letzte Stein des Anstoßes“, wenn ständig Beschwerden von Nachbarn wegen der Lärmerregung geführt werden. Die Kündigungsgründe sind grundsätzlich gesetzlich festgelegt und gelten in der Voll- und Teilanwendung des Mietrechtsgesetzes.

Wie kann man sich gegen Schikanen vom Vermieter wehren?
Mieterseitig sollte ein klares Statement gegenüber dem Vermieter gesetzt werden, dass man sich als Mieter durch die Leistung des Mietzinses das Recht erworben hat, die Wohnung ohne wesentliche Beeinflussung durch den Vermieter zu nutzen bzw. der Vermieter gesetzlich auch dazu verpflichtet ist, den Bestandinhaber in dem bedungenen Gebrauche oder Genusse nicht zu stören. Sofern es nicht vertraglich untersagt ist, könnte mieterseitig auch das Schloss zur Wohnungseingangstüre ausgetauscht werden. Dies birgt aber wieder die Gefahr in sich, dass bei einem Fall von „Gefahr in Verzug“ die Kostenübernahme einer Schlüsseldienstleistung zu Streitpotential führen.

Mietrecht-Beratung

In Villach wird aktuell eine Beratung für die Themen Miet- und Wohnrecht (für Mieter bzw. die Wohnung selbst nutzende Eigentümer) jeden Donnerstag in der Zeit zwischen 14:30 Uhr und 16:30 Uhr in der AK angeboten. Telefonische Beratung: Mo-Do zwischen 13 Uhr und 16 Uhr. Der „Eingang“ für schriftliche Anfragen sind sämtliche ServiceCenter in den Bezirkshauptstädten (natürlich auch in Klagenfurt), sowie das Kontaktformular auf der HP der Arbeiterkammer und die Mailadresse mietrecht@akkktn.at