Grundstücke sind ein Luxusgut

BEZIRK (mel/nos). Im vierten Teil unseres Gemeinderankings nehmen wir die Grundstückspreise in den einzelnen Gemeinden unter die Lupe. Sofort fällt auf: im Bezirk Kufstein gibt es enorme Schwankungsbreiten beim Quadratmeterpreis. Am billigsten sind Grundstücke in der Gemeinde Niederndorferberg, hier bekommt man einen Quadratmeter schon ab 90 Euro. Auch Thiersee (95 Euro) und Erl (105 Euro) sind noch gut im Rennen. Teurer wird der Startpreis hingegen in Ellmau und Langkampfen mit jeweils 200 Euro und in Alpbach mit 220 Euro. Spitzenreiter ist die Stadt Kufstein – hier beginnen die Grundstückspreise erst bei 350 Euro und können bis zu 750 Euro pro Quadratmeter betragen. Auch in Ellmau (600 Euro) und in Scheffau (520 Euro) liegen die Höchstpreise deutlich über der 500-Euro-Marke. Vergleichen lohnt sich aber allemal: Die Schwankungsbreite beim Quadratmeterpreis reicht dabei von 60 Euro in Niederndorferberg, 70 Euro in Angath und Rettenschöss bishin zu 400 Euro in Ellmau und der Stadt Kufstein.
Einen Sonderfall stellt – leicht nachvollziehbar – die Stadt Rattenberg dar. Hier fanden in den vergangenen Jahren keine Grundstücksverkäufe statt, aus dem einfachen Grund, dass Rattenberg keine Freiflächen zur Verfügung hat.

Raumordnung als Vorgabe

Woraus resultieren diese Schwankungsbreiten in den einzelnen Gemeinden und zwischen den Ortschaften im Bezirk? Hier sind einige Faktoren zu berücksichtigen:
Nicht in allen Gemeinden steht gewidmetes Bauland zur Verfügung, naturgemäß ist in Tirol die bebaubare Fläche ohnehin knapp. Das beste Beispiel gibt, wie schon erwähnt, Rattenberg ab. Hierbei spielt auch das Tiroler Raumordnungsgesetz (TROG) eine wichtige Rolle – niemand darf oder soll bauen wie und wo er will. Damit eine Fläche überhaupt als Bauland ausgewiesen werden kann, muss etwa auf die Gefahrenzonenpläne des Landes Bedacht genommen werden, auch aufgrund von Boden- oder Immissionsbelastungen fallen Bebauungsmöglichkeiten weg. Wenn die verkehrsmäßige Erschließung oder jene „mit Einrichtungen zur Wasser-, Löschwasser- und Energieversorgung und zur Abwasserentsorgung unvertretbar hohe Aufwendungen aus öffentlichen Mitteln“ erfordern würde, darf ebenfalls nicht gebaut werden, so Paragraph §37 TROG. Wann solche Erschließungen aber „unverhältnismäßig hoch“ sind, ist im Zweifel Auslegungssache. Die Gemeinden haben jedenfalls ein örtliches Raumordnungskonzept zu erstellen, das auf einen Planungszeitraum von zehn Jahren auszurichten ist. Darin müssen sie auf „die angestrebte Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung“ und den daraus resultierenden Wohnbedarf Rücksicht nehmen. Ebenso wird in den örtlichen Raumordnungskonzepten vorgeschrieben, welche Bebauungsdichte im jeweiligen Gebiet angestrebt werden soll. Diese Entscheidungen haben die Gemeinderäte zu treffen, sowohl was die Fest- und Fortschreibung des Konzepts angeht als auch wie streng diese Regelung dann auch gehandhabt wird.
Ob und in welcher Form Flächenwidmungen geschehen, liegt primär bei den Entscheidungsträgern in den Gemeinden. Besonders die Festlegung von Bebauungsdichten ist vielerorts umstritten. Mit diesem Instrument können Gemeinden ihr Erscheinungsbild strukturieren und damit beispielsweise verhindern, dass „Hochhäuser“ das Erscheinungsbild des Ortskerns verändern könnten oder durch Einfamilienhäuser eine zu starke Zersiedelung im Ort stattfände.

Handhabung unterschiedlich

Wie die Gemeinden im Bezirk Kufstein mit dem TROG umgehen und ihre Flächenwidmungen handhaben, ist recht unterschiedlich. In der Bezirks­hauptstadt wurden im innerstädtischen Bereich Baudichten festgesetzt, die einerseits raumsparend wirken, andererseits aber auch zu hohe Gebäude verhindern sollen. Zudem sind im örtlichen Raumordnungskonzept auch die Siedlungsgrenzen festgelegt. Eine Bebauung jenseits dieser Grenzen dürfte nicht stattfinden.
In Breitenbach werde „auf Bedarf“ und „vor allem für Einheimische“ gewidmet, wie Bürgermeister Alois Margreiter immer wieder betont. Hier sollen besonders landwirtschaftliche Flächen herangezogen werden, die für eine Bewirtschaftung uninteressant seien.

Die Lage macht den Preis

Sofern es denn in den Gemeinden verfügbare Flächen für den Wohnbau gibt, ist es freilich die Lage, die den Verkaufspreis regelt. Je „besser“ der Platz, desto teurer. Dass diese Faustregel nicht nur innerhalb der Gemeinden gilt, sondern auch im Wettbewerb zwischen ihnen, kann auch Herbert Juffinger von RE/MAX Alpin in Kufstein bestätigen: „Natürlich macht die Lage einen erheblichen Faktor im Verkaufspreis aus.“
Das lässt sich an den Flächenpreisen (siehe Grafik rechts) auch recht einfach herauslesen, hierfür wurden die in den Grundbüchern angegebenen Preise aus Grundstücksverkäufen der vergangenen Jahre herangezogen. Grundstücke in Peripherie-Gemeinden, etwa in Rettenschöss, Niederndor­f­er­­berg, Brandenberg oder Maria­stein sind deutlich güns-tiger zu haben, als in der Inntalfurche. In den touristisch interessanteren Gebieten, etwa im Söllandl, der Wildschönau oder im Alp­bachtal, drehen auch Zweitwohnsitzler an der Preisspirale mit und „verbauen“ Einheimischen durch ihre Finanzkraft die Chance auf leistbareren Wohnraum im wahrsten Sinne des Wortes.

Der Markt diktiert

Natürlich sind diese Preise den Gesetzen des freien Marktes unterworfen, jedem Eigentümer stünde es frei, einen für ihn angemessenen Preis zu verlangen, ruft Juffinger in Erinnerung. Zudem macht der Immobilienexperte darauf aufmerksam, dass im Internet angegebene Verkaufspreise nicht unbedingt den reellen Wert widerspiegeln müssen. „Auf Internetplattformen werden Grundstückspreise oft um rund 20 Prozent über Wert angegeben“, weiß er zu berichten.
„Die Preisentwicklung in Ellmau kann man auch auf einige luxuriöse Projekte der letzten Jahre zurückführen“, erklärt Herbert Juffinger. Dass zudem ein Grundstück am Sonnenhang teurer sei als auf der gegenüberliegenden Talseite liege auf der Hand. Juffinger glaubt, dass in Sachen Grundstücks- und Immobilienpreisen mittlerweile die Decke erreicht sein dürfte, „viel teurer kann und wird es nicht mehr werden“. Die Gemeinden müssten sich Gedanken um ihre Baudichten machen, so der Immobilienexperte.